{"id":15861,"date":"2025-04-10T10:29:13","date_gmt":"2025-04-10T08:29:13","guid":{"rendered":"https:\/\/zurbaran.net\/?p=15861"},"modified":"2025-04-10T10:29:14","modified_gmt":"2025-04-10T08:29:14","slug":"el-principio-hipotecario-de-fe-publica-registral-y-el-caracter-no-convalidante-de-la-inscripcion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zurbaran.net\/en\/el-principio-hipotecario-de-fe-publica-registral-y-el-caracter-no-convalidante-de-la-inscripcion\/","title":{"rendered":"El principio hipotecario de fe p\u00fablica registral y el car\u00e1cter no convalidante de la inscripci\u00f3n"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\" data-type=\"vc_cmsms_shortcodes-custom-css\"><\/style>\n<p>La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1\u00aa, n\u00fam. 333\/2025, de 5 de marzo (ECLI:ES:TS:2025:975), contiene una serie de relevantes consideraciones sobre el principio hipotecario de fe p\u00fablica registral y el car\u00e1cter no convalidante de la inscripci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>En fecha 16 de junio de 2014, por una parte, quien dijo actuar en representaci\u00f3n voluntaria de ciertos c\u00f3nyuges, en calidad de vendedores y titulares registrales, y, por otra, quien compareci\u00f3 como comprador, formalizaron en escritura p\u00fablica la compraventa de una determinada finca registral. Constaba, en el mentado instrumento p\u00fablico, que hab\u00eda sido otorgado por razones de urgencia, as\u00ed como que el supuesto representante aportar\u00eda justificaci\u00f3n documental de la representaci\u00f3n que afirmaba ostentar, manifestando, ante el fedatario autorizante, que sus representados ratificar\u00edan la precitada compraventa.<\/p>\n\n\n\n<p>Por otra escritura p\u00fablica de 12 de diciembre de 2014, otorgada ante el mismo notario, el pretendido representante aport\u00f3 un supuesto poder otorgado en Miami, el d\u00eda 10 de octubre de 2014, por parte de los vendedores a su favor, de cuya copia resultaba, seg\u00fan el notario autorizante, que se hab\u00edan concedido al apoderado facultades suficientes para aprobar y ratificar, en todas y cada una de sus partes, la antedicha escritura de compraventa de 16 de junio de 2014, como as\u00ed hizo.<\/p>\n\n\n\n<p>Empero, uno de los supuestos representados (el marido) hab\u00eda fallecido el 10 de abril de 1999, bajo testamento en el que instituy\u00f3 a su esposa como heredera de todos sus bienes en Espa\u00f1a. Por su parte, esta \u00faltima falleci\u00f3 el 29 de noviembre de 2003.<\/p>\n\n\n\n<p>Como ambos c\u00f3nyuges, de nacionalidad belga, fallecieron sin descendientes ni ascendientes, el Estado belga dispuso el nombramiento de un administrador para la conservaci\u00f3n de los bienes de la herencia, quien interpuso una demanda contra el comprador de la referida finca y contra el falso representante con la finalidad de obtener un pronunciamiento judicial que declarase la nulidad del contrato de compraventa de 16 de junio de 2014 y su ulterior ratificaci\u00f3n de12 de diciembre de dicho a\u00f1o, con la correlativa cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n registral efectuada en su momento a favor del referido comprador.<\/p>\n\n\n\n<p>Seguido el correspondiente procedimiento por todos sus tr\u00e1mites, con oposici\u00f3n de la parte demandada, se dict\u00f3 sentencia estimatoria de la demanda. El recurso de apelaci\u00f3n fue desestimado por la Audiencia Provincial, que confirm\u00f3 la sentencia recurrida.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Contra dicha sentencia el comprador demandado interpuso recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal y recurso de casaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>En relaci\u00f3n con este \u00faltimo recurso ha de tenerse presente que el art. 34 de la Ley Hipotecaria, aprobada por el Decreto de 8 de febrero de 1946 (\u201cLH\u201d), que proclama el principio de la fe p\u00fablica registral, requiere para la protecci\u00f3n del adquirente no solo la adquisici\u00f3n a t\u00edtulo oneroso y de buena fe, sino tambi\u00e9n que se trate de una adquisici\u00f3n derivativa fundada en un t\u00edtulo adquisitivo v\u00e1lido, as\u00ed como que el bien o derecho conste previamente inscrito a favor del transmitente, y que, seg\u00fan el contenido del propio registro, est\u00e9 legitimado para transmitir.<\/p>\n\n\n\n<p>El referido precepto debe conjugarse con lo dispuesto en el art. 33 LH (no el art. 32 LH, como err\u00f3neamente se indica en la resoluci\u00f3n analizada), seg\u00fan el cual \u201c<em>La inscripci\u00f3n no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p>Por consiguiente, conforme a dicho precepto, para que opere el art. 34 de la LH y, por lo tanto, entre en juego la protecci\u00f3n jur\u00eddica que dispensa, es preciso que el negocio jur\u00eddico de adquisici\u00f3n derivativa del tercero sea v\u00e1lido; puesto que la inscripci\u00f3n no tiene las virtudes m\u00e1gicas o milagrosas de convertir lo nulo en v\u00e1lido o eficaz, sanando sus defectos que, desde luego, no quedan convalidados por la buena fe del adquirente. O, dicho de otra manera, la inscripci\u00f3n registral a favor del demandado no hace el negocio concertado de mejor o peor condici\u00f3n que la ostentada antes de su acceso al registro mediante su oportuna inscripci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>En este sentido es preciso recordar que resulta protegido por la fe p\u00fablica quien es tercero respecto del t\u00edtulo de adquisici\u00f3n nulo y que adquiere de manera v\u00e1lida de un titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo.<\/p>\n\n\n\n<p>Seg\u00fan el Tribunal Supremo, la nulidad del contrato de compraventa resultaba indiscutible, por faltar el consentimiento de una de las partes (art. 1.261.1\u00ba del C\u00f3digo Civil). Era igualmente incuestionable que los due\u00f1os del piso y titulares registrales (esto es, el matrimonio belga) no pudieron concertar, mediante el mecanismo del apoderamiento, la venta del piso litigioso en virtud de una escritura de poder otorgada cuando ambos hab\u00edan fallecido a\u00f1os antes. Tampoco ofrec\u00eda duda, por lo tanto, que la personalidad de aquellos fue suplantada por medio de la introducci\u00f3n en el tr\u00e1fico jur\u00eddico de un poder ficticio artificialmente creado con fines claramente fraudulentos.<\/p>\n\n\n\n<p>En virtud de lo argumentado, lo pretendido por el recurrente, relativo a que su t\u00edtulo adquisitivo nulo quedase convalidado por la inscripci\u00f3n registral, no pod\u00eda ser acogido; puesto que, para que hubiese gozado de la protecci\u00f3n invocada del art. 34 LH, habr\u00eda sido preciso que su acto adquisitivo hubiese sido v\u00e1lido y eficaz; requisito que obviamente no concurr\u00eda en el presente caso.<\/p>\n\n\n\n<p>N\u00f3tese al efecto que el Tribunal Supremo no cuestion\u00f3 la buena fe del comprador, pues no consider\u00f3 acreditada la existencia de un acuerdo entre aquel y el falso representante, ambos codemandados, para defraudar a la herencia yacente. Lo que no obst\u00f3 para alcanzar la conclusi\u00f3n expuesta.<\/p>\n\n\n\n<p>En su raz\u00f3n, el Tribunal Supremo desestim\u00f3 el recurso de casaci\u00f3n interpuesto.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1\u00aa, n\u00fam. 333\/2025, de 5 de marzo (ECLI:ES:TS:2025:975), contiene una serie de relevantes consideraciones sobre el principio hipotecario de fe p\u00fablica registral y el car\u00e1cter no convalidante de la inscripci\u00f3n. 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