{"id":15905,"date":"2025-05-16T09:06:48","date_gmt":"2025-05-16T07:06:48","guid":{"rendered":"https:\/\/zurbaran.net\/?p=15905"},"modified":"2025-05-16T09:06:49","modified_gmt":"2025-05-16T07:06:49","slug":"improcedencia-del-retracto-arrendaticio-urbano-en-caso-de-venta-en-globo-de-una-multiplicidad-de-edificios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/zurbaran.net\/en\/improcedencia-del-retracto-arrendaticio-urbano-en-caso-de-venta-en-globo-de-una-multiplicidad-de-edificios\/","title":{"rendered":"Improcedencia del retracto arrendaticio urbano en caso de venta en globo de una multiplicidad de edificios"},"content":{"rendered":"<style type=\"text\/css\" data-type=\"vc_cmsms_shortcodes-custom-css\"><\/style>\n<p>La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1\u00aa, n\u00fam. 592\/2025, de 21 de abril (ECLI:ES:TS:2025:1711), versa sobre el retracto arrendaticio urbano en un caso de venta en globo de una multiplicidad de edificios.<\/p>\n\n\n\n<p>Los arrendatarios de 41 viviendas, quienes hab\u00edan concertado sus respectivos contratos con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S. A. [\u201cEMVS\u201d], formularon una demanda contra una determinada sociedad limitada en la que ejercitaron una acci\u00f3n de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada. El referido litigio tra\u00eda causa del hecho de que el 31 de octubre de 2013 EMVS hab\u00eda vendido a la mercantil demandada un total de 1.860 viviendas vinculadas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos reg\u00edmenes de protecci\u00f3n p\u00fablica. Entre estas promociones se encontraban los pisos arrendados a los arrendatarios anteriormente mencionados.<\/p>\n\n\n\n<p>El juzgado de primera instancia desestim\u00f3 la demanda, al considerar que, por tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cab\u00eda el retracto arrendaticio urbano. Por su parte, el recurso de apelaci\u00f3n de la demandante fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, la Audiencia consider\u00f3 que la compraventa examinada no respond\u00eda al supuesto previsto en el art. 25.7 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos [\u201cLAU\u201d]. Frente a dicho pronunciamiento, la demandada interpuso un recurso extraordinario por infracci\u00f3n procesal, que fue desestimado, y un recurso de casaci\u00f3n, que result\u00f3 estimado, fundado en la vulneraci\u00f3n del antedicho art. 25.7 LAU y de la doctrina jurisprudencial que lo interpreta.<\/p>\n\n\n\n<p>En relaci\u00f3n con la cuesti\u00f3n debatida, ha de tenerse presente que la ordenaci\u00f3n legal reconoce unos derechos de adquisici\u00f3n preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso distinto (art. 31 LAU).<\/p>\n\n\n\n<p>En concreto, en la redacci\u00f3n aplicable cronol\u00f3gicamente al caso, el art. 25.7 LAU establec\u00eda lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab<em>No habr\u00e1 lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><em>Si en el inmueble s\u00f3lo existiera una vivienda, el arrendatario tendr\u00e1 los derechos de tanteo y retracto previstos en este art\u00edculo<\/em>\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>La LAU de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuraci\u00f3n de los derechos de adquisici\u00f3n preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden respecto de la ordenaci\u00f3n precedente. Para la aplicaci\u00f3n del art. 25.7 LAU debe constatarse que concurren los supuestos de \u00abventa conjunta\u00bb previstos en dicho precepto, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Tales son los \u00fanicos supuestos en los que, seg\u00fan el Alto Tribunal, proceder\u00eda la exclusi\u00f3n de los derechos de adquisici\u00f3n preferente (tanteo y retracto), si bien debe hacerse notar que la ordenaci\u00f3n vigente en la actualidad contempla la eventualidad de que la legislaci\u00f3n sobre vivienda pueda establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del \u00f3rgano que designe la Administraci\u00f3n competente en materia de vivienda, resultando de aplicaci\u00f3n en semejante tesitura el r\u00e9gimen sobre la notificaci\u00f3n y el ejercicio de tales derechos.<\/p>\n\n\n\n<p>En el caso en cuesti\u00f3n, la compraventa objeto de litigio, aunque era posible que no hubiese incluido todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encontraban los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenec\u00edan a la vendedora), s\u00ed comprend\u00eda todas las unidades de las que la EMVS era titular en cada edificio al tiempo de la transmisi\u00f3n y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afectaba al caso enjuiciado, comprend\u00eda todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.<\/p>\n\n\n\n<p>A su vez, que esa venta se hubiese hecho junto contra otras pertenecientes a otros edificios no deb\u00eda impedir la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicaci\u00f3n de ese art\u00edculo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador sea propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operaci\u00f3n m\u00e1s amplia (m\u00faltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a tales efectos, al no impedirlo la Ley.<\/p>\n\n\n\n<p>En consecuencia, como se ha indicado, el recurso de casaci\u00f3n fue estimado, con la consiguiente confirmaci\u00f3n de la sentencia de primera instancia.<\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1\u00aa, n\u00fam. 592\/2025, de 21 de abril (ECLI:ES:TS:2025:1711), versa sobre el retracto arrendaticio urbano en un caso de venta en globo de una multiplicidad de edificios. Los arrendatarios de 41 viviendas, quienes hab\u00edan concertado sus respectivos contratos con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S. 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