El pasado sábado, 21 de marzo de 2026, se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán –con entrada en vigor al día siguiente de su publicación–.
Como sucedió tras el inicio de la guerra de Ucrania, el Gobierno pretende reducir el impacto que provocará en la economía de la ciudadanía las consecuencias derivadas de la guerra de Irán, máxime cuando nos encontramos inmersos en una “crisis de vivienda”, tal como señala la Exposición de Motivos de este Real Decreto-ley.
En este sentido, la norma recién promulgada adopta unas medidas con el objetivo de que el coste del presupuesto personal de los españoles no supere el 30% entre la renta arrendaticia y los gastos por suministros.
Para ello, el Gobierno aprueba medidas ya adoptadas con anterioridad[1]:
- Prórroga de la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda:
El arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales en aquellos contratos que, en el periodo comprendido entre el 22 de marzo de 2026 al 31 de diciembre de 2027, finalicen el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita prevista en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”).
Durante esta nueva prórroga se mantendrán las mismas condiciones y pactos establecidos en el contrato.
El arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo en aquellos supuestos en los que:
a. Se hayan pactado otros términos por las partes del contrato.
b. El arrendador haya comunicado la necesidad de la vivienda para sí o para sus familiares hasta el primer grado de consanguinidad.
c. Las partes acuerden la suscripción de un nuevo contrato.
- Limitación con respecto a la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda:
El Gobierno acuerda limitar hasta un 2% de incremento aquellas actualizaciones de la renta que deban realizarse en el mismo periodo referido en el apartado anterior, con independencia de que los arrendadores sean grandes tenedores –es decir, aquellos propietarios con más de 10 inmuebles o, en su defecto, con una superficie que supere los 1.500 m2–.
Sin perjuicio del impacto que tendrá este Real Decreto-ley en los contratos de arrendamientos de vivienda vigentes, debemos subrayar que esta norma deberá ser convalidada en el Congreso en un plazo de 30 días desde su promulgación (artículo 86.2 de la Constitución). En caso contrario, una falta de acuerdo parlamentario determinaría la pérdida de vigencia de todas las disposiciones incluidas en esta norma.
No obstante, la doctrina es unánime al considerar que los efectos de la no convalidación del Real Decreto-ley tendrían un carácter ex nunc (desde ahora), es decir, no se anularían los efectos producidos durante su vigencia[2].
[1] Vid. p. ej. el artículo 71 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad; o el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
[2] Vid. Sanchez Moron, Miguel. “Derecho administrativo. Parte general”. Editorial TECNOS, Madrid 2005, pp. 165 y ss.
