La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, núm. 333/2025, de 5 de marzo (ECLI:ES:TS:2025:975), contiene una serie de relevantes consideraciones sobre el principio hipotecario de fe pública registral y el carácter no convalidante de la inscripción.

En fecha 16 de junio de 2014, por una parte, quien dijo actuar en representación voluntaria de ciertos cónyuges, en calidad de vendedores y titulares registrales, y, por otra, quien compareció como comprador, formalizaron en escritura pública la compraventa de una determinada finca registral. Constaba, en el mentado instrumento público, que había sido otorgado por razones de urgencia, así como que el supuesto representante aportaría justificación documental de la representación que afirmaba ostentar, manifestando, ante el fedatario autorizante, que sus representados ratificarían la precitada compraventa.

Por otra escritura pública de 12 de diciembre de 2014, otorgada ante el mismo notario, el pretendido representante aportó un supuesto poder otorgado en Miami, el día 10 de octubre de 2014, por parte de los vendedores a su favor, de cuya copia resultaba, según el notario autorizante, que se habían concedido al apoderado facultades suficientes para aprobar y ratificar, en todas y cada una de sus partes, la antedicha escritura de compraventa de 16 de junio de 2014, como así hizo.

Empero, uno de los supuestos representados (el marido) había fallecido el 10 de abril de 1999, bajo testamento en el que instituyó a su esposa como heredera de todos sus bienes en España. Por su parte, esta última falleció el 29 de noviembre de 2003.

Como ambos cónyuges, de nacionalidad belga, fallecieron sin descendientes ni ascendientes, el Estado belga dispuso el nombramiento de un administrador para la conservación de los bienes de la herencia, quien interpuso una demanda contra el comprador de la referida finca y contra el falso representante con la finalidad de obtener un pronunciamiento judicial que declarase la nulidad del contrato de compraventa de 16 de junio de 2014 y su ulterior ratificación de12 de diciembre de dicho año, con la correlativa cancelación de la inscripción registral efectuada en su momento a favor del referido comprador.

Seguido el correspondiente procedimiento por todos sus trámites, con oposición de la parte demandada, se dictó sentencia estimatoria de la demanda. El recurso de apelación fue desestimado por la Audiencia Provincial, que confirmó la sentencia recurrida. 

Contra dicha sentencia el comprador demandado interpuso recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.

En relación con este último recurso ha de tenerse presente que el art. 34 de la Ley Hipotecaria, aprobada por el Decreto de 8 de febrero de 1946 (“LH”), que proclama el principio de la fe pública registral, requiere para la protección del adquirente no solo la adquisición a título oneroso y de buena fe, sino también que se trate de una adquisición derivativa fundada en un título adquisitivo válido, así como que el bien o derecho conste previamente inscrito a favor del transmitente, y que, según el contenido del propio registro, esté legitimado para transmitir.

El referido precepto debe conjugarse con lo dispuesto en el art. 33 LH (no el art. 32 LH, como erróneamente se indica en la resolución analizada), según el cual “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.

Por consiguiente, conforme a dicho precepto, para que opere el art. 34 de la LH y, por lo tanto, entre en juego la protección jurídica que dispensa, es preciso que el negocio jurídico de adquisición derivativa del tercero sea válido; puesto que la inscripción no tiene las virtudes mágicas o milagrosas de convertir lo nulo en válido o eficaz, sanando sus defectos que, desde luego, no quedan convalidados por la buena fe del adquirente. O, dicho de otra manera, la inscripción registral a favor del demandado no hace el negocio concertado de mejor o peor condición que la ostentada antes de su acceso al registro mediante su oportuna inscripción.

En este sentido es preciso recordar que resulta protegido por la fe pública quien es tercero respecto del título de adquisición nulo y que adquiere de manera válida de un titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo.

Según el Tribunal Supremo, la nulidad del contrato de compraventa resultaba indiscutible, por faltar el consentimiento de una de las partes (art. 1.261.1º del Código Civil). Era igualmente incuestionable que los dueños del piso y titulares registrales (esto es, el matrimonio belga) no pudieron concertar, mediante el mecanismo del apoderamiento, la venta del piso litigioso en virtud de una escritura de poder otorgada cuando ambos habían fallecido años antes. Tampoco ofrecía duda, por lo tanto, que la personalidad de aquellos fue suplantada por medio de la introducción en el tráfico jurídico de un poder ficticio artificialmente creado con fines claramente fraudulentos.

En virtud de lo argumentado, lo pretendido por el recurrente, relativo a que su título adquisitivo nulo quedase convalidado por la inscripción registral, no podía ser acogido; puesto que, para que hubiese gozado de la protección invocada del art. 34 LH, habría sido preciso que su acto adquisitivo hubiese sido válido y eficaz; requisito que obviamente no concurría en el presente caso.

Nótese al efecto que el Tribunal Supremo no cuestionó la buena fe del comprador, pues no consideró acreditada la existencia de un acuerdo entre aquel y el falso representante, ambos codemandados, para defraudar a la herencia yacente. Lo que no obstó para alcanzar la conclusión expuesta.

En su razón, el Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación interpuesto.