La STS, 1ª, núm. 1469/2026, de 22 de septiembre (ECLI:ES:TS:2026:3789), contiene una serie de interesantes consideraciones sobre la protección dispensada al llamado tercero hipotecario, en plena sintonía con la doctrina jurisprudencial sentada al respecto, que cuenta entre sus más sobresalientes manifestaciones con la relativamente reciente STS, 1ª, núm. 333/2025, de 5 de marzo, también reseñada en su momento en este espacio, en aquella ocasión en relación con el carácter no convalidante de la inscripción.

El supuesto enjuiciado por la STS, 1ª, núm. 1469/2026 resultaba en verdad complejo, pues esencialmente había de dilucidarse si la constitución de una determinada hipoteca de máximo en garantía de una línea de crédito mediante escritura pública, otorgada en 2007, integraba un supuesto de asistencia financiera prohibida en virtud de lo dispuesto por el art. 81 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas (actual art. 150 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital). En su contestación, la mercantil demandada alegó su condición de tercero protegido por la buena fe conforme al art. 34 de la Ley Hipotecaria, aprobada por el Decreto de 8 de febrero de 1946 (“LH”).

El Juzgado de lo Mercantil competente desestimó la demanda. Interpuesto el correspondiente recurso de apelación, la Audiencia dictó sentencia confirmatoria de la pronunciada por aquel Juzgado, en la que declaró que el cesionario del crédito merecía la protección del art. 34 LH. Contra dicha sentencia la entidad demandante interpuso recursos extraordinarios por infracción procesal y casación, que fueron desestimados. Nuestra atención se centrará seguidamente en el último de los recursos apuntados, que se articuló sobre dos motivos.

En el desarrollo del primero, se argumentó que la sociedad demandada no podía ser reputada como tercero hipotecario, al haberse subrogado, mediante escritura pública de 2013, por vía de novación subjetiva (art. 1203 del Código Civil, “CC”), en la posición del acreditante originario. En definitiva, se sostenía que la transmisión del crédito constituyó una novación modificativa de la relación obligatoria original, en la que esta subsistía y únicamente cambió la persona del acreedor, manteniéndose sin modificación el resto de los elementos de la relación; o, dicho de otra manera, que se trataba de una novación subjetiva por cambio de acreedor prevista en el art. 1203.3º CC, lo que comprendía la hipoteca en su condición de derecho accesorio, tal y como establece el art. 1528 CC.

En relación con el examen de las circunstancias concurrentes, el Tribunal Supremo comenzó recordando que, como regla general, el art. 1112 CC establece que “todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con arreglo a las leyes si no se hubiere pactado lo contrario”; por su parte, el art. 1528 CC norma que “la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como fianza, hipoteca, prenda o privilegio”, y el art. 1878 CC establece que “el crédito hipotecario podrá ser cedido o enajenado a un tercero, en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la Ley”.

En concordancia con lo expuesto, el art. 149 LH señala lo siguiente: “El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el art 1526 del CC. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un préstamo o crédito deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente”.

La entidad recurrida, que no intervino en el contrato original de concesión de crédito y que gozaba de la presunción iuris tantum del art. 38 LH, adquirió a título oneroso y de buena fe dicho crédito con la correspondiente garantía hipotecaria por medio de escritura pública de 2013, que tuvo su acceso al Registro, sin que nada se hubiese publicado en este que hubiese permitido a la adquirente demandada tener constancia de la posible existencia de alguna causa que fuere susceptible de determinar la anulación o la resolución del derecho que, según el mismo Registro, pertenecía la sociedad cedente. Por consiguiente, no se le podía negar la protección del art. 34 LH, cuando no se estaba ante el ejercicio de ninguna excepción planteada por la deudora del crédito cedido, sino que la acción fue ejercitada por los acreedores de una de las sociedades que integraron en su día el capital de la sociedad deudora, que fue objeto además de ulteriores adquisiciones por otras sociedades mercantiles, sin que se vulnerase en este caso lo dispuesto en el art. 149 LH.

El segundo motivo de casación consideraba infringido el art. 33 LH, en cuanto que dispone que “la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”, en relación con el art. 34 LH, porque la declaración de la sentencia de la Audiencia de que la condición de tercero hipotecario protegía a la sociedad cesionaria, frente a la nulidad de pleno derecho que afectaba a la hipoteca a causa de la asistencia financiera, suponía en la práctica, según la recurrente, aplicar el art. 34 LH para crear un derecho real que no existía (la propia hipoteca), lo cual nada tenía que ver supuestamente con el verdadero objeto y finalidad de dicho precepto.

Sin embargo, según el Alto Tribunal, conforme al art. 33 LH, para que opere el art. 34 LH y, por lo tanto, entre en juego la protección jurídica que dispensa, es preciso que el negocio jurídico de adquisición derivativa del tercero sea válido; puesto que la inscripción no tiene las virtudes mágicas o milagrosas de convertir lo nulo en válido o eficaz, sanando sus defectos que, desde luego, no quedan convalidados por la buena fe del adquirente. O, dicho de otra manera, la inscripción registral por el demandado no hacía el negocio concertado de mejor o peor condición que la ostentada antes de su acceso al Registro mediante su oportuna inscripción.

Pues bien, en el caso enjuiciado, el acto adquisitivo del tercero, es decir, de la sociedad demandada, mediante escritura pública de 26 de julio de 2013, no adolecía de ningún defecto que lo invalidase, sino que respondió a una adquisición a título oneroso de un crédito con garantía hipotecaria de quien era titular registral y que, conforme al Registro, gozaba de facultades para transmitirlo.

Tampoco era cierto que las fincas hipotecadas no existieran extrarregistralmente.

En contra de lo que consideraba la entidad recurrente, el art. 34 LH protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio; pero en el caso enjuiciado, el de adquisición derivativa de su derecho por la recurrida no adolecía de defecto que lo hiciera ineficaz, ni tan siquiera que se hubiera directamente cuestionado.

Por consiguiente, operaba la protección dispensada por el art. 34 LH, lo que determinó la desestimación también de este motivo del recurso de casación fundado en la pretendida infracción del art. 33 LH.