La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, núm. 592/2025, de 21 de abril (ECLI:ES:TS:2025:1711), versa sobre el retracto arrendaticio urbano en un caso de venta en globo de una multiplicidad de edificios.

Los arrendatarios de 41 viviendas, quienes habían concertado sus respectivos contratos con la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S. A. [“EMVS”], formularon una demanda contra una determinada sociedad limitada en la que ejercitaron una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada. El referido litigio traía causa del hecho de que el 31 de octubre de 2013 EMVS había vendido a la mercantil demandada un total de 1.860 viviendas vinculadas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Entre estas promociones se encontraban los pisos arrendados a los arrendatarios anteriormente mencionados.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda, al considerar que, por tratarse de la venta conjunta de las viviendas y locales propiedad del arrendador, no cabía el retracto arrendaticio urbano. Por su parte, el recurso de apelación de la demandante fue estimado por la Audiencia Provincial. En lo que ahora importa, la Audiencia consideró que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos [“LAU”]. Frente a dicho pronunciamiento, la demandada interpuso un recurso extraordinario por infracción procesal, que fue desestimado, y un recurso de casación, que resultó estimado, fundado en la vulneración del antedicho art. 25.7 LAU y de la doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

En relación con la cuestión debatida, ha de tenerse presente que la ordenación legal reconoce unos derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) al arrendatario de finca urbana, tanto de vivienda (art. 25 LAU), como de uso distinto (art. 31 LAU).

En concreto, en la redacción aplicable cronológicamente al caso, el art. 25.7 LAU establecía lo siguiente:

«No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo».

La LAU de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden respecto de la ordenación precedente. Para la aplicación del art. 25.7 LAU debe constatarse que concurren los supuestos de «venta conjunta» previstos en dicho precepto, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Tales son los únicos supuestos en los que, según el Alto Tribunal, procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto), si bien debe hacerse notar que la ordenación vigente en la actualidad contempla la eventualidad de que la legislación sobre vivienda pueda establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación en semejante tesitura el régimen sobre la notificación y el ejercicio de tales derechos.

En el caso en cuestión, la compraventa objeto de litigio, aunque era posible que no hubiese incluido todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encontraban los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la EMVS era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afectaba al caso enjuiciado, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.

A su vez, que esa venta se hubiese hecho junto contra otras pertenecientes a otros edificios no debía impedir la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador sea propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a tales efectos, al no impedirlo la Ley.

En consecuencia, como se ha indicado, el recurso de casación fue estimado, con la consiguiente confirmación de la sentencia de primera instancia.