La STS, 1ª, núm. 881/2026, de 9 de junio (ECLI:ES:TS:2026:2556), versa sobre la relevante cuestión de la trascendencia que puede tener frente al comprador la inexistencia de un acuerdo de la junta general de la sociedad vendedora que hubiese acordado o autorizado la venta de unos bienes que fueron calificados como “activos esenciales”, dada la competencia expresamente atribuida al referido órgano sobre dicho asunto por la ordenación legal (art. 160.f) del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, “LSC”).

El objeto de la compraventa en cuestión, celebrada el 15 de mayo de 2019, fueron 38 inmuebles. En el correspondiente contrato la vendedora hizo constar que ninguno de esos bienes tenía la condición de activo esencial y que no excedían del 25% del valor de los activos que figuraban en el último balance aprobado por la entidad. Dichos inmuebles eran el único recurso que constituía una fuente de ingresos para la vendedora, que desde entonces “quedó despatrimonializada”, y había paralizado completamente su actividad, por lo que la compraventa supuso una liquidación de facto de la sociedad vendedora, según afirmaba la sentencia recurrida.

Uno de los socios de la mercantil vendedora interpuso una demanda contra esta y también contra la sociedad compradora en la que solicitó que se declarara la nulidad de la compraventa celebrada entre las demandadas y se condenara a la compradora a restituir las fincas enajenadas y/o al pago de 19.000 euros (pues el precio de los 38 inmuebles enajenados se fijó en 500 euros cada uno de ellos, en atención a las cargas existentes sobre ellos, y fue retenido por la compradora “para hacer frente a las deudas que tenía la parte vendedora”), más los intereses legales correspondientes e indemnización por daños y perjuicios.

La acción de nulidad ejercitada en la demanda se basó en el incumplimiento de los requisitos legales para llevar a cabo la venta de activos esenciales, al no haberse convocado una junta que autorizara la venta (art. 160.f) LSC), y no concurrir buena fe en la compradora, pues su administrador era una sociedad limitada que hasta el año 2014 fue socia de la mercantil vendedora y conocía la condición de activo esencial de los inmuebles vendidos.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Así, desestimó la acción basada en la infracción del art. 160 f) LSC porque los bienes objeto de la compraventa no tenían la consideración de activos esenciales. Y también desestimó la acción de nulidad por simulación porque, según argumentó, las fincas vendidas estaban “fuertemente gravadas”; la demandante no había aportado una tasación que probara su valor en el momento de la venta, con descuento de las cargas que arrastraban; y, en definitiva, la compraventa fue cierta.

La demandante apeló esta sentencia y la Audiencia Provincial desestimó el recurso. Declaró que los inmuebles vendidos sí tenían la condición de “activos esenciales” de la sociedad vendedora, pues esta vendió el único patrimonio que constituía una fuente de ingresos, que desde entonces carecía de ellos y había paralizado completamente su actividad. No obstante, desestimó la acción de nulidad basada en la infracción del art. 160.f) LSC por aplicación de lo previsto en el art. 234.2 LSC. Asimismo, la sentencia de segunda instancia rechazó que el contrato de compraventa estuviera viciado por simulación absoluta o relativa.

La demandante interpuso un recurso de casación basado en cuatro motivos, que fue finalmente estimado. En particular, el motivo cuarto dio pie para abordar in extenso la eficacia respecto de terceros del acto de disposición sobre activos esenciales realizado por el órgano de administración de la mercantil vendedora sin el acuerdo de su junta general.

Según el Tribunal Supremo, existe una significativa similitud entre la actuación del administrador que realiza actos de disposición sobre activos esenciales sin el acuerdo de la junta general de la sociedad, de un lado, y la del administrador que, igualmente sin acuerdo de la junta, realiza actos no comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos, de otro, pues la aprobación de actos ajenos al objeto social también es una competencia de la junta. En suma, la necesidad de un acuerdo de la junta para las operaciones de disposición sobre activos esenciales y para los actos que excedan del objeto social constituye, en ambos casos, un límite legal y externo a las facultades representativas de los administradores.

No obstante lo anterior, en relación con el objeto social se prevé expresamente lo siguiente: “La sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aún (sic) cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social” (art. 234.2 LSC).

Algo similar sucede, a juicio del Alto Tribunal, con las operaciones sobre activos esenciales. La competencia de la junta al respecto supone un límite legal al poder de representación de los administradores, porque tampoco puede ser derogado estatutariamente. Pero es un límite que solo puede precisarse por referencia a cada sociedad en particular. Es asimismo un límite externo, porque los administradores carecen de poder para llevar a cabo tales operaciones sin acuerdo de la junta.

Por esta identidad de razón, y por la existencia de una laguna legal sobre la cuestión debatida (pues la LSC no contiene una previsión expresa sobre los efectos frente a terceros de los actos de disposición de activos esenciales realizados por el administrador sin el acuerdo de la junta general), el Tribunal Supremo concluyó considerando aplicable analógicamente en el caso enjuiciado el art. 234.2 LSC.

En relación con lo anterior, los terceros han de realizar las actuaciones adecuadas, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, para asegurarse de que contratan con un administrador social que actúa dentro de su ámbito de competencia. Pues bien, en el concreto caso enjuiciado esas circunstancias excluían que el tercero que había adquirido los activos esenciales hubiese actuado de buena fe y con ausencia de culpa grave.

De un lado, porque la mercantil que era administradora de la sociedad compradora había sido socia de la vendedora hasta cinco años antes de la operación, lo que implicaba la posibilidad de acceder a una mayor información sobre la trascendencia de la enajenación de 38 inmuebles (que constituían la totalidad del patrimonio de la vendedora), de una sola vez y sin recibir cantidad alguna, con más facilidad que la que habría tenido un tercero completamente ajeno a la vendedora. Y, de otro, porque las concretas características de la operación mostraban la ausencia de buena fe de la compradora, pues la vendedora transmitió la totalidad de sus activos, pero mantuvo sus deudas.

En este sentido, el Tribunal Supremo remarcó que, para que la asunción de deuda por un tercero tenga efectos novatorios y libere al deudor originario, es preciso que así lo consienta el acreedor, conforme prevé el art. 1205 del Código Civil (“CC”). Tampoco queda liberado el deudor enajenante sin el consentimiento del acreedor hipotecario cuando la venta de la finca se haga con retención o descuento del importe de las obligaciones garantizadas con las hipotecas, conforme prevé el art. 118 de la Ley Hipotecaria, o con los embargos trabados sobre tales bienes.

Todo este cúmulo de circunstancias determinó que no pudiera considerarse que el tercero adquirente de los activos esenciales actuó de buena fe y sin culpa grave. Por tal razón, no resultó protegido por la previsión del art. 234.2 LSC, de modo que le afectaba la ineficacia del acto de enajenación, realizado por un órgano societario carente de competencia al no contar con la autorización de la junta general.

Por lo expuesto, la pretensión principal formulada en la demanda fue estimada. La compraventa fue anulada y se condenó a la adquirente a restituir las fincas transmitidas, que fue lo solicitado en primer lugar en la demanda, sin que la vendedora hubiese de restituir el precio, puesto que no lo cobró. Y sin perjuicio de que debiera realizarse la correspondiente liquidación del estado posesorio (arts. 453 y 455 CC).

En fin, la estimación de este motivo del recurso de casación hizo innecesario entrar a resolver los demás.