La sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, núm. 877/2024, de 19 de junio (ECLI:ES:TS:2024:3542), versa sobre un proceso que tenía por objeto el ejercicio de la acción de reclamación de indemnización que, al amparo del artículo 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), formuló la arrendataria (una sociedad limitada) contra la arrendadora (también una sociedad limitada) tras la extinción del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrado por ambas partes.

El contrato en cuestión, inicialmente concertado con una duración de diez años, fue prorrogado por dos anualidades más, tras la solicitud de renovación efectuada por la arrendataria, lo que se recogió en la correspondiente adenda al contrato originario. Más adelante, la arrendataria volvió a comunicar a la arrendadora su voluntad de prorrogar nuevamente el contrato, por un período de diez años más, a lo que se opuso la arrendadora, quien manifestó su voluntad de no prorrogar el contrato, que dio por finalizado en la fecha establecida en la antedicha adenda.

Así las cosas, la arrendataria promovió una demanda en reclamación de la cantidad de 96.000 euros (habida cuenta de que el importe de la renta inicialmente pactada era de 12.000 euros mensuales y el contrato estuvo vigente durante doce años), al amparo de lo dispuesto en el artículo 34 de la LAU. En este sentido debe tenerse en cuenta que, según uno de los criterios establecidos en dicho precepto, para el cálculo de la referida indemnización, si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

El recurso de apelación formulado contra la resolución desestimatoria de primera instancia fue estimado, dictándose sentencia por la que se condenó a la arrendadora demandada a abonar a la arrendataria demandante la cantidad postulada de 96.000 euros.

Contra dicha sentencia se interpuso por la demandada recurso de casación, fundamentado en un único motivo, consistente en la aplicación indebida del artículo 34 de la LAU. Dicho recurso fue desestimado por el Tribunal Supremo.

La principal cuestión controvertida respecto del artículo 34 de la LAU fue la consistente en la exigencia legal de que, en el local arrendado y durante los últimos cinco años, se hubiera venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, habiendo de considerarse lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela.

En el caso aquí analizado, la actividad a la que venía dedicándose la demandante, en el local arrendado, quedó convencionalmente determinada y, además, de manera exclusiva, con destino a «bar con terraza«.

La Audiencia Provincial declaró que la explotación del local litigioso por parte de la arrendataria satisfacía las exigencias legales. Por su parte, el Tribunal Supremo no consideró que la interpretación del precepto llevada a efecto por la Audiencia fuese errónea en función del siguiente conjunto argumental.

En primer lugar, porque la actividad a la que se dedicó la arrendataria era susceptible de generar una clientela, que dotase al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentaban habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos; fidelización de clientes que era susceptible de ser disfrutada por quien sustituyera a la arrendataria en el tráfico mercantil.

Y, en segundo lugar, desde una interpretación literal del precepto, porque es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía. En definitiva, se trataba de un establecimiento abierto público, en el que se procedía a la venta de bebidas para su consumo en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad.

Por otro lado, debe tenerse especialmente en cuenta que el nuevo arrendatario del local lo destinó a la misma actividad de bar, e incluso llegó a girar inicialmente con el mismo nombre comercial y parte del personal.

Por último, se rechazó el argumento de que la adenda al contrato encerrase una renuncia a la indemnización del artículo 34 de la LAU, porque esa pretendida renuncia no se reflejó expresamente, ni tampoco era posible deducirla de forma inequívoca, clara o terminante de la mencionada adenda.