La sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2ª, de 30 de diciembre de 2021 (recurso núm. 345/2021), se pronuncia sobre la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento de local de negocio y acerca de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a dicho contrato, que se vio afectado por el cierre decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

La Audiencia Provincial estima que la cláusula reguladora del plazo de duración del arrendamiento es muy clara y elocuente, en el sentido de que las partes no acordaron la posibilidad de prórroga del contrato, amén de que se incluyó una cláusula penal en caso de posesión no consentida del local comercial al término del contrato de arrendamiento. Todo ello unido a que los contratos de arrendamiento distintos a los de vivienda se rigen principalmente por la exclusiva voluntad de las partes (ex artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) y, en este caso, no se pactó prórroga alguna.

En cuanto a la cláusula rebus sic stantibus, la Audiencia analiza, de forma exhaustiva, la evolución jurisprudencial de esta institución jurídica, la cual se asienta sobre la desaparición de la base del negocio, al frustrarse la finalidad económica primordial de la relación contractual así como sobre el desequilibrio de la equivalencia de las prestaciones nacidas del contrato, resultando excesivamente oneroso para una de las partes (a consecuencia de la irrupción sobrevenida e imprevisible de las nuevas circunstancias).

Atendiendo a las concretas circunstancias del caso, se estima que la rebus sic stantibus es aplicable al periodo de cierre absoluto del local comercial, entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020, dada la actividad de carácter presencial propia del negocio establecido en el local comercial (venta de ropa de la marca MANGO), la imprevisibilidad de tal circunstancia (el origen de la pandemia) y la nula facturación durante ese periodo de tiempo.

Sin embargo, la Audiencia rechaza la aplicación de dicha institución jurídica una vez que el local comercial pudo reabrir al público, pues las posibles oscilaciones en las ventas, aunque se hayan visto afectadas por la pandemia, no son alteraciones excepcionales que lleven a modular o modificar la relación arrendaticia.