La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, núm. 1230/2024, de 2 de octubre (ECLI:ES:TS:2024:4825), aborda una serie de cuestiones que atañen a las reclamaciones dirigidas contra uno o varios de los agentes intervinientes en la construcción de un edificio de viviendas, pero no formuladas contra todos ellos.

En el supuesto enjuiciado una comunidad de propietarios interpuso una primera demanda contra la promotora de una determinada edificación solicitando que se declarase la responsabilidad legal ex art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) o la contractual ex art. 1.101 y ss. del Código Civil (CC), por los defectos constructivos que alegó existían en los elementos comunes y privativos del complejo inmobiliario titularidad de la actora. La promotora demandada provocó la intervención procesal de los arquitectos y del aparejador, así como de la contratista (conforme a lo dispuesto en la disposición adicional séptima de la LOE). En dicho procedimiento la promotora fue condenada ex art. 1.101 y ss. del CC, por cumplimiento defectuoso del contrato (al considerarse prescrita la acción del art. 17 LOE).

Posteriormente, dicha promotora inmobiliaria formuló demanda contra los citados arquitectos y aparejador, reclamándoles la cantidad correspondiente al coste de las obras de reparación a la que fue condenada en el proceso anteriormente referido, más los intereses y las costas. En primera instancia se estimó parcialmente la demanda, descartándose la existencia de cosa juzgada, pues en el procedimiento anterior la demandada fue únicamente la promotora inmobiliaria (y los intervinientes lo hicieron exclusivamente como terceros). En segunda instancia se desestimó completamente la demanda, apreciándose, por el contrario, la excepción de cosa juzgada, pues, aunque los demás agentes de la edificación hubieren intervenido en el proceso anterior como terceros, la sentencia apelada excluyó la responsabilidad de los llamados al proceso con fundamento en la LOE, por estar en relación con ellos precluidos los plazos de garantía y prescripción contemplados en la antedicha Ley.

Contra esta última resolución la promotora inmobiliaria interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, fundado en un único motivo, la infracción del art. 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula la cosa juzgada, respecto a la primera de las acciones ejercitadas en la demanda, esto es, la acción de repetición del art. 18.2 LOE. Sostuvo la recurrente que, en este segundo procedimiento, en su condición de actora, había ejercitado una acción de repetición contra quienes debían ser considerados como verdaderos causantes del daño (fundada en las relaciones contractuales entre los distintos agentes de la edificación y distinta de las acciones derivadas de la LOE), acción a la que no le alcanzaba el plazo de prescripción de dos años del art. 18.2 LOE.

El Tribunal Supremo estimó el recurso extraordinario por infracción procesal por los siguientes motivos.

1º) Los arquitectos y el aparejador fueron llamados al primer proceso por la promotora demandada por la vía de la disposición adicional séptima de la LOE. Y, dado que la comunidad de propietarios demandante no aceptó dirigir la demanda contra ellos, su posición en el procedimiento anterior era la de terceros y no la de codemandados, de manera que la sentencia que se dictó no podía contener un pronunciamiento condenatorio ni absolutorio respecto a aquellos (así, la STS, del Pleno de la Sala 1ª, núm. 538/2012, de 26 de septiembre).

2º) En el primer proceso la promotora demandada no podía ejercitar acciones contra los otros agentes de la construcción en su condición de terceros. No podía interesar la condena de los otros intervinientes, sin perjuicio de las reclamaciones que contra ellos pudiera formular en el juicio correspondiente (así, las SSTS, Sala 1ª, núm. 552/2009, de 15 de julio, y núm. 538/2012, de 26 de septiembre).

3º) El ejercicio de las acciones derivadas de la LOE no excluye las acciones derivadas de vínculos contractuales (arts. 17.1 y 17.9 LOE). Así lo declaró la STS, Sala 1ª, núm. 538/2012, de 26 de septiembre: “la incorporación al proceso de quien no ha sido demandado, en su condición de agente de la construcción, se autoriza, en la disposición adicional séptima de la LOE, exclusivamente para las acciones de responsabilidad basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el proceso de la edificación previstas en la citada Ley”.

4º) Las acciones contractuales se pueden ejercer con independencia de las derivadas de la LOE (así, las SSTS, Sala 1ª, núm. 710/2018, de 18 de diciembre, y núm. 387/2021, de 7 de junio).

5º) La cosa juzgada material negativa, apreciada en la sentencia recurrida, exigía la plena coincidencia entre los objetos de los procedimientos; que se tratase de los mismos sujetos, el mismo petitum y la misma causa petendi. Sin embargo, en este segundo procedimiento no se estaba ejercitando una acción derivada de la LOE, sino las contractuales (ex arts. 1.544 y 1.101 C.C.) existentes entre la actora (promotora inmobiliaria), condenada a satisfacer los vicios constructivos de una obra de edificación, y los codemandados (arquitectos y aparejador) contratados por aquella. Consiguientemente, no se daban las identidades, ni subjetivas ni objetivas. Por todo ello, con estimación del recurso, se devolvieron las actuaciones a la Audiencia Provincial para que procediera a dictar nueva sentencia.